一季度房地产业绩不振 新政策落地二季度市场上行可期

　　国家统计局15日发布的“2015年1－3月份全国房地产开发和销售情况”显示，一季度楼市成交量价齐跌，开发商到位资金10年来首现负增长，房地产开发投资增速甚至跌破10%。

　　业内人士认为，在经历了2013年和2014年每年超过12亿平方米的商品房成交量“天花板”之后，市场由于需求透支在今年一季度显现出后继乏力的迹象。3月以来，中央出台了一系列楼市新政策，改善型购房人群开始加速入市，二季度市场上行行情可期。

　　一季度楼市成交量价齐跌，三月中下旬开始回升发力

　　数据显示，1－3月份，住宅销售面积16079万平方米，同比下降9.8%；住宅销售额10062亿元，同比下降9.1%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，一季度适逢春节假期前后，房地产进入销售淡季，前两个月全国住宅销售面积和销售额双双呈现近20%的下滑。直观来看，70个大中城市新建商品住宅2月份销量环比减少近10万套。

　　某机构(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，“一季报”数据不好的主要原因是受前两个月楼市成交低迷拖累。“实际上，3月上旬楼市成交依然受到春节假期的影响，但从3月中下旬开始成交量价开始发力，3月成交量同比和环比均实现上涨，涨幅分别为13%和63%，并且一线、二线、三四线各能级城市环比涨幅均超50%。同时由于‘330新政’在一季度末才出台，政策效应尚未体现在当季的数据上。”

　　某机构研究中心数据显示，随着成交量的企稳回升，多数城市3月底库存环比回落，其中无锡下跌超过140万平方米，青岛和沈阳则下跌了50万平方米左右。

　　房企“囊中羞涩”“拿”地骤降，收缩“战线”主攻一二线城市

　　3月份，房企到位资金10年来首现负增长。数据显示，2015年1－3月份，房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.9%。

　　根据某机构研究中心发布的《2015年一季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜，上榜房企业绩全面下滑，一季度排名前20位的企业仅6家实现业绩同比增长，其余均出现不同程度的下滑，平均销售金额较2014年同期下降15.37%。

　　开发商在资金方面的“捉襟见肘”直接导致全国土地市场交易的惨淡。数据显示，前3月，全国土地成交面积和金额双双出现了30%左右的骤降，而去年全年这两个数据分别是－14%和1%。

　　一家香港上市房企高管告诉记者，现在公司的策略是：不买地、不开发，或者少拿地、慢开发。

　　数据也从侧面佐证了大多数开发商的心态。数据显示，一季度全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%，而此前多年此数据均保持在两位数以上。

　　DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏分析认为，“未来的趋势是，大牌开发商会收缩三四线城市，主攻一二线城市，尤其加强一线城市布局。事实上，在一季度全国销售20强的上市房企在一线城市拿地高达6成，创历史新高。”

　　一季度新政策密集落地，引导中国楼市走向新平衡

　　3月以来，楼市政策红利不断。

　　3月1日起，中国人民银行下调金融机构人民币贷款基准利率0.25个百分点，降低了购房贷款成本。

　　3月27日，国土资源部和住建部联合发布新政，正视国内楼市供应结构性过剩问题，提出多种解决方法，意欲从供应端出发，在行业根源上调节市场供求矛盾。

　　3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会三部委联合发布通知，将二套房首付比例下限下调至4成，公积金贷款购买首套房首付低降至2成；同日，财政部和税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

　　中原集团研究中心认为，新政策对市场心态及预期影响显著，这将成为短期内激发市场交易活跃的巨大动力。预计在各地政策的作用下，前期观望人群有望加速入市，后市上行行情可期。

　　中原地产数据显示，4月过去近半，整体市场表现好于3月。全国40个典型城市的成交量较3月同期上升5%。北上广深等一线城市的4月累计成交量更是分别同比上涨86%、20%、64%、50%。

　　但业内人士提醒，从“330新政”之后的成交数据来看，虽然一二线城市相对较好，但三四线城市表现仍然较弱。可见，政策对基本面较好的城市带来了积极作用，而对供过于求的城市提振作用有限。整体而言，由于诸多城市库存依然高企，加之土地消化周期过长，需求过度透支，房价调整尚未到位，中国楼市供需关系正在走向新平衡。