去库存告一段落 棚改货币化安置渐“退潮”

　　棚改变局

  近日，“棚改，全国一刀切，全部暂停”的传言引起广泛关注。而从实际情况来看，2018年-2020年棚改的目标为1500万套，年均500万套。在此目标下，棚改项目不可能一刀切。只是在房地产库存下降、地方债务压力增加的背景下，相关各方对棚改政策做出了部分调整。有的地方已经在控制棚改货币化安置的比例，有的地方放慢了棚改项目进度，银行适当收紧了贷款审核。那么，这些变化将对房地产市场、宏观经济运行、货币政策带来何种影响，本专题将展开讨论。

  导读

  近年来，货币化安置的比重不断提高。棚改货币化安置被认为是三四线城市去库存的主要方式，但同时也被诟病为房价上涨的推手。随着库存规模下降、地方债务压力增加，货币化安置政策正在因地制宜地做出调整，逐渐退潮将是大方向。

  近期，“棚改，全国一刀切，全部暂停”的传闻不胫而走。受此传言影响，地产股连续两日大跌。

  虽然棚户区改造仍然在大刀阔斧地进行，但种种迹象表明，过去两年时兴的货币化安置方式，正在逐渐“退潮”。

  在今年的政府工作报告中，对于棚户区改造的表述已没有“货币化安置”的字眼。而地方政府早就嗅到了政策变化的风向。上半年以来，不少地方政府在部署棚改工作时，明确提示了棚改政策由货币化安置向实物安置转变的趋势。

  作为保障性安居工程的重要部分，我国实施大规模棚户区改造已历时数年。近年来，货币化安置的比重不断提高。棚改货币化安置被认为是三四线城市去库存的主要方式，但同时也被诟病为房价上涨的推手。

  有分析指出，随着库存规模下降、地方债务压力增加，货币化安置政策正在因地制宜地做出调整，逐渐退潮将是大方向。但这并不意味着棚改进程会明显放缓，考虑到对地方经济增长、税收、城镇化的推动，棚户区改造将逐渐走向规范化。

  棚改货币化安置是非

  近年来，我国棚改始终维持较大的规模。2015年-2017年的目标为1800万套，并顺利完成，2018年-2020年的目标为1500万套。

  在货币化安置比例方面，2014年为9.0%，2015年为29.9%，2016年上升到48.5%。虽然官方尚未公布2017年的比例，但从地方样本来看，恐怕只升不降，如江苏省去年的货币化安置比例为52.83%。不少券商认为，去年全国棚改货币化安置的比例在60%左右。

  由于大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求，货币化安置又增强了其购买力，因此对于商品房去库存的效果十分显著。

  在山东南部某四线城市，当地房企人士向21世纪经济报道表示：“该县启动棚改之后，市场一下子涌现出很多购房者，在调控政策未能及时跟进的情况下，结果是‘新区在售多年的老项目被购买一空，有些濒死的小开发商也被救活了’。”

  正因如此，三四线城市货币化安置比例较高。2017年，江苏省对于商品住宅消化周期在15个月以内和以外的城市采取了不同方式。商品住宅消化周期长的城市，更偏重于棚改货币化，反之则偏重实物安置。其中，南京、苏州、无锡3个全国热点城市货币化安置比例合计为19.83%，其他城市则为62.24%。

  有机构曾测算，2017年我国棚改计划开工600万套，即使按照50%安置比例中性假设，就可以实现2.55亿平方米的去库存规模。

  根据统计局的数据，截至2018年5月末，全国商品房待售面积5.6亿平方米，创最近46个月的新低。多数机构认为，去库存进程已经告一段落，除一二线城市外，很多三四线城市也进入库存短缺时代。其中，棚改货币化安置是主要推动力。

  过去一两年，三四线楼市异常旺盛，大型房企普遍在这些区域取得较好的销售业绩。主流观点认为，这既是由于热点一二线城市调控严厉，也因三四线城市加速推进棚改货币化安置。“市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市信贷政策还比较宽松。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  棚改货币化安置也推升了三四线城市的房价。北京某上市房企人士指出，三四线城市房价上涨的原因，还有投资需求抬头、信贷政策宽松，以及品牌房企向三四线城市下沉等宏观因素。“但大规模的货币化棚改安置，仍然是三四线楼市旺盛和房价上涨的原始驱动力。”他说。

  三四线楼市将降温

  事实上，政策信号早就已经释放。今年“两会”期间发布的政府工作报告中，已无“货币化安置”的字样，而在过去两年的政府工作报告中，均有“提高货币化安置比例”的明确提法。

  地方政府显然也注意到了这一变化。今年4月，安徽省在全省城镇保障性安居工程工作推进会上指出，各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市、县，要进一步降低货币化安置比例。淮北市更是在6月中旬的总结会上强调，“各县区政府要针对2018年关于棚改政策由货币化安置向实物安置转变的形势，提前谋划安置地块……”

  分析人士认为，不管市场传言是否有依据，货币化安置政策已经在逐渐弱化，未来还可能进一步退潮。

  但棚户区改造工作本身并不会因此而大幅放缓。21世纪经济报道采访发现，棚改作为一项政治任务，大部分城市的棚改任务并未削减，推进棚改的热情颇高。

  今年6月，江西省上饶市在新闻发布会表示，上饶市通过棚户区改造推动了商品房去库存，当年（2017年）商品住宅去化期由年初的24个月降至7个月，促进了房地产市场健康发展；带动建筑、房地产交易等相关行业发展，增加了税收，腾出了大量土地，优化了城市空间布局。

  上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，棚户区改造对地方经济的拉动作用不容忽视，从这个意义上说，地方政府对棚改的热情并未熄灭。从现有的政策动作来看，未来棚改将逐渐走向规范化，使之对房价、地方债务的影响降到最低。

  他认为，随着棚改货币化安置的退潮，三四线楼市很可能出现降温，持续多月的三四线城市领跑房价涨幅榜的现象，将会越来越少。未来房企进驻这些区域时，也将愈加谨慎，此举甚至可能倒逼部分房企向一二线城市回流。

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