稳定住房消费促楼市软着陆 暴涨不会再现

　　 时隔五年,“稳定住房消费”再度成为政策导向,对于调整中的房地产市场而言意义深远。多位业内人士认为,稳定楼市的政策信号很明确,但不是市场过度刺激,楼市不会出现2009年那样的暴涨。

　　伴随着政策的利好,一线城市和部分二线城市楼市出现积极变化,成交量强劲反弹,价格也在企稳,北京等城市二手房价格还出现微涨。预计四季度楼市销售有望好转,不过目前库存量仍然很大,“平价走量”仍是房企主要的销售策略。

　　
　　楼市政策进一步宽松

　　多位业内人士指出,稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件等政策措施的提出,将极大地利好房地产行业。

　　今年以来全国楼市持续下行,对GDP的影响不言而喻。9月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况显示,除厦门环比价格持平外,其余69个城市价格均有不同程度下降。今年前三季度,全国住宅新开工面积和销售面积同比下降均超过10%,房地产开发企业土地购置面积同比下降4.6%。楼市的快速调整令地方财政承受较大压力。在地方政府性基金收入中,今年前三季度国有土地使用权出让收入同比仅增长16.6%,较去年同期49.6%的增速大幅回落。

　　未来房地产政策环境有望进一步宽松。目前,央行和银监会已对楼市影响为关键的房贷政策作出了调整,首套房认定大幅放松。接下来,在税收减免方面,税务部门有可能对存量房交易所需支付的营业税税率政策进行调整。各个地方也可能继续根据本地实际出台稳定楼市的政策。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进说,“稳定住房消费,重点在于提振刚需和改善型的住房消费。”

　　一二线城市成交量强劲反弹

　　近期,一系列救市政策出台导致购房者心理预期发生重大变化,观望者减少,大部分一二线城市的成交量大幅上升。

　　某院发布的数据显示,2014年10月42个主要城市成交量达2416万平方米,比上月增长12.6%,创年内高水平。分城市来看,一线城市成交量全线上涨;25个二线代表城市中17个城市环比回升,南京、杭州等地增幅显著。

　　中国证券报记者了解到,链家、我爱我家北京两大中介10月份的成交量环比9月都超过了一倍;10月份的二手房成交均价在2.9万元左右,环比9月上涨了1%。10月虽然有长假,但北京市二手房网签量依然达到了8923套,接近9月的9109套。中原地产首席分析师张大伟表示,北京网签数据起码滞后15天以上,10月北京二手房市场实际签约量应该接近1.8万套,创年内新高。

　　10月份,上海市新建商品住宅成交面积为109.15万平方米,比上月上涨42.51%,创今年以来单月高;成交均价为27541元/平方米,比上月下跌0.88%,比去年同期上涨10.04%。广州市新房成交量达78万平方米,环比涨44.6%;成交均价1.44万元/平方米,环比跌4.1%。深圳楼市量涨价跌,全市一手商品住宅累计成交44.9万平方米,比9月大涨超五成;成交均价22176元/平方米,环比跌8.34%,同比涨0.49%。

　　另据透明售房市场研究院统计,10月份杭州(含萧山、余杭)一手商品房成交1.28万套,创51个月以来月交易新高,一手商品房新增供应10290套,少于当月新建商品房签约总量,使得市区新建商品房库存在连续7个月一路上扬后首现回落,环比降幅1.48%,可售套数跌回14万套大关以内。

　　某院报告指出,10月主要一二线城市楼市成交量纷纷强劲上涨,房贷新政以及此前二三线城市纷纷取消限购起了决定性作用。同时,作为传统的楼市销售旺季,10月各地楼市供应量都普遍较大,这也促成了成交量的攀升。

　　房企四季度销售好转

　　“银十”收官,房企对后市的乐观情绪增加。不过,当前大部分城市库存量仍然很大,房企仍然以“平价走量”为主,冲击年底销售目标。

　　受利好政策影响,未来一二线城市成交量上升的趋势还将会持续,11、12月各地的成交量仍将维持较高水平,甚至有进一步放大的可能。“目前开发商的重点还是旨在稳定、增加成交量,接下来会趁着政策的东风,积极推盘,增加供应,年内价格仍将保持稳定。如果11、12月楼市成交量能够持续维持较高水平,涨价将是开发商明年考虑的内容。”一家上市房企高管告诉中国证券报记者。

　　近日,亿翰智库发布前10月销售前20强房企的全年目标业绩完成率,四成企业业绩完成率达80%。万科前10月销售额达到1701亿元,位列,完成率为85%;而恒大地产前10月销售额达到1102亿元,率先完成全年1000亿元的目标。此外,绿地、保利、中海、碧桂园、世茂等房企完成率都超过70%。

　　“在当前市场回升的情况下,大的受益者往往是品牌房企,这些品牌房企的项目大部分处在一二线城市,再加上消费者对它们提价的预期,更会推动品牌房企的去库存化。四季度将是品牌房企的窗口期。”易居中国执行总裁丁祖昱表示。