冬季是房屋买卖的淡季，但对于购房者来说，也好处多多。既能够享受淡季的大幅优惠，现房数量也较多。那么冬季选房应该注意哪些问题呢?
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一、必看准房屋质量
岁末年初，楼盘基本封顶，看现房时一定要严格把控质量，注意房屋、墙角，尤其是水电情况。
1、鉴别外墙面
如果外墙面采用饰面砖，就主要观察是否有脱落和凸凹不平的现象，饰面砖的接缝是否水平和垂直，饰面砖的色彩、质感是否协调；
如果外墙是水泥砂浆再涂以墙面防水涂料，就要观察水泥砂浆是否脱落或有裂缝;清水砖墙目前在低层别墅中应用得较多，这种墙面具有古典和庄重的意味，要注意的是清水砖墙的勾缝是否饱满，砖是否密实；
如果发现外墙出现贯穿性的裂缝，那么此房屋一定在设计或施工的某些环节有问题，就应该请房屋质量鉴定部门进行重新鉴定；
尽量不要选择饰面砖或马赛克作为装饰的外墙，因为贴面的水平缝隙容易积水而造成墙面渗水。对于内墙面除了观察有无裂缝外，还要观察墙的凸凹度，不得有较大面积的空鼓、开裂，另外水平和垂直墙线是否是一条直线也是确定墙体质量的重要标志。
2、楼地面
楼地面包括底层的地面和楼层的楼板，对于楼板首先确定是预制板还是现浇板。
低层和多层房屋的楼板主要是预制构件，要观察楼板布板是否平整，有无裂缝。
产生裂缝的原因有两种：一是房屋的圈梁不平和布板时座浆不匀;二是预制板的质量不过关，绕度过大。
中高层、高层房屋的楼板主要是现浇板，现浇板的整体性和防水性都比较好，主要观察是否有露筋或蜂窝麻面现象，其混凝土的强度等级用肉眼是观察不出来的，可以看质量检验报告，如果混凝土的质量过差，用手就可以把凸出的地方抠掉，例如在柱子的转角处等是检查的好地方。
6、厨房和卫生间的地坪
厨房和卫生间的地坪必须是现浇整体板，不能用预制板，这是根据它们的特殊防水要求来做的。对于厨房和卫生间的地坪可以进行闭水试验：灌水20至30毫米，保持24小时，如果地坪没有渗水现象说明是合格的。还要测试一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有没有倒坡和地面积水的现象。
7、底层的室内地面
底层的室内地面一般比室外地坪要高45厘米，也就是三级台阶，也有高60厘米至90厘米的，要仔细检查其防潮设计和措施。
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二、萧瑟冬季看绿化
从反向思维出发，冬天是小区的园林绿化效果不美观的季节，可在此时用心查看。因为，好的楼盘，绿化布局也会合理，四季错落搭配，冬日也有耐冬植被。
绿地率是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率，包括公共绿地、宅旁绿地等。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。
1、公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
对公共绿地小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿地面积不少于总面积的70%，且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照;
2、宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。在房地产开发中，政府有规定绿地率的指标，一般是不少于30%。
而绿化覆盖率要求就没那么严格，只要一块草皮就算，所以开发商喜欢用绿化率这个名词。
此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入居住区用地范围内各类绿化中;
而屋顶绿化等装饰性绿地率，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。在房地产开发过程中，政府相关部门在初项目规划要求的就是绿地率这一指标。
因此。买房除了对地税、户型设计的挑选外，还要关注三率，即绿化率、房屋使用率、容积率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占得比例;而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此，绿化率较高，建筑密度较低，开发商可用于回收资金的面积越来越少，而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度设计。
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三、采光通风保温是重点
到了冬季，采光好的房子晚上开灯的时间也相对要晚很多，也可以减少空调开的时间，所以是比较节能省钱的。冬天光线充足、通风流畅、保温良好的房子，在其他季节也就不用担心了。小编在此分享一个小贴士，看房间光线，应在上午10点之后去看房。同时注意楼间距，以及有无其他遮挡物。
挑选采光好的房子时应该注意以下几点：
1、楼间距
楼间距对于房屋采光的影响是很大的，大家在选房时要注意一下早上几点阳光可以照进房间，而下午几点阳光离开。对于没有入住的项目，大家可以站在室外观察一下，看看两楼之间的间距是否合理(通常楼间距影视楼高的1.2倍以上)，如果间距过小则采光一定会受一些影响。
2、朝向
这点不必过多解释大家就明白，南向的房子采光当然好。这里想强调的是：客厅一定要朝南、好主卧也是南向的。因为客厅是一家人多的活动场所，而主卧是主人休息的空间，所以南向的客厅和主卧是很必要的。对于选购塔楼的人来说，如果没有正南向的房子可选，那么东南向应为，因为西南向的住房到了夏天还有个夕晒的问题。
3、楼层
这里说的高度是指应该购买位于几层的房子的问题。通常来讲，塔楼应该购买6层以上(视塔楼实际高度与楼间距而定)、而板楼(小高层)应该购买不低于3层的房子。
4、面宽与进深
这里的面宽是指你所购房产的南向外立面的宽度、进深是指房子的深度。可以这样说，面宽越大、进深越小的房子采光越好;而面宽小、进深大的房子采光一定不会很理想。这点在选购房子时也是应该考虑进去的。
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四、砍价招数
作为销售淡季，一些房企看着全年业绩尚未达标也压力山大。这事一般不会捂盘，会放出一些好户型和优惠折扣给购房者。但购房者也不要被这些小恩小惠迷惑了双眼。小编建议，多做准备，心中有数，淡定砍价，钱不多花就能买到适合的房子。
一般来说，开发商为了促进楼盘的销售，都会或多或少的给予置业顾问和中高层管理人员一到三个点不等的优惠(注：一个点的优惠是指在总价的基础上减去百分之一，即总价乘以99%，三个点就是总价乘以97%以此类推)，但怎么样能得到这些优惠呢?这里可以和大家分享一点其中的细节。
1.看房请淡定
买房的时候，永远不要在销售员或者管理人员面前露出对心意房子很向往的态度，也不要过多的对房子进行赞扬，在他们看来，你对这房子越向往，赞扬越多，你就越需要这所房子，你就是他们心中“十拿九稳”的客户了，这个时候再去谈优惠就比较难了。
2.买单别着急
买房时候也不要被销售员误解自己“财大气粗”，从销售员来说，他们是很乐意给你一个点的优惠来促进自己的成单，但有时你的一些行动让他误解“有钱人不在乎这点优惠”，他反而不会为你去争取这个优惠，因为从行业规则来说，为老板多保留一点优惠，对自己在物质和职位晋升上都有不小的帮助。
3.沟通很重要
尽可能和销售员保持良好的沟通关系，你只有和销售员保持好关系，他才会及时的给你透露信息，比如他们新的优惠政策，他们手上保留多少优惠，甚至他们可以去经理或者中高层管理人员手上去争取更多的优惠，这一点是购房者必须认识和注意到的。
4.优惠别小看
后就是不要小看这点小优惠，一套房子总价几十万，一个点到几个点不等的优惠下来可以节省不少银两了，此外，购房者也可以从物业管理费、楼盘各项活动里套取一定的优惠额度，积少成多，尽可能的给自己省钱吧!
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